Как работает покупка недвижимости в Болгарии: пошаговое руководство на 2026 год

Покупка дома за рубежом кажется сложной, в основном потому, что шаги незнакомы. В Болгарии процесс ясен и хорошо отлажен: недвижимость передается нотариальным актом, подписанным у нотариуса, а затем акт регистрируется в Реестре недвижимости. Вот как происходит типичная покупка в Банско, независимо от того, являетесь ли вы болгарином, израильтянином, цифровым кочевником или инвестором.

Шаг 1: Определите, что вам нужно

Прежде чем что-либо просматривать, решите три вещи:

• Цель. Ваш собственный дом, место для отдыха, инвестиция для сдачи в аренду или комбинация всего этого. Квартира с прямым выходом на горнолыжный склон и дом для постоянного проживания семьи — это совершенно разные покупки.
• Бюджет. Включите расходы на покупку (см. ниже) и ежегодные расходы на содержание, такие как плата за обслуживание, налог на недвижимость и плата за вывоз мусора.
• Финансирование. Наличные или ипотека. Если вам нужен кредит, поговорите с банком заранее, потому что одобрение банка влияет на ваши сроки.

С 01.01.2026 года Болгария использует евро, поэтому цены, сборы и налоги указываются в евро.

Шаг 2: Просмотры и краткий список

Осмотрите более одного здания. В Банско цена за квадратный метр — это лишь часть картины. Спросите о:

• ежегодной плате за обслуживание и о том, что она покрывает;
• состоянии здания, типе отопления и стоимости энергии;
• наличии действующей управляющей компании или ассоциации собственников;
• истории аренды, если вы планируете сдавать недвижимость.

Осень и весна — хорошие сезоны для осмотра — здания тихие, и продавцы имеют время для разговора.

Шаг 3: Юридическая проверка недвижимости

Прежде чем платить что-либо, документы на недвижимость должны быть проверены. Обычный набор включает:

• документ, подтверждающий право собственности продавца (нотариальный акт или другой документ, удостоверяющий право собственности);
• кадастровый план из Кадастра;
• справка об обременениях из Реестра недвижимости, показывающая ипотеки, залоги или претензии;
• свидетельство о налоговой оценке от муниципалитета;
• подтверждение отсутствия неуплаченных местных налогов на недвижимость;
• где это применимо, семейное положение продавца и согласие супруга, а также разрешение на строительство и Акт 16 (свидетельство о вводе в эксплуатацию) для более новых зданий.

Эта проверка покажет вам, может ли продавец продать, есть ли долги, связанные с недвижимостью, и соответствует ли недвижимость описанию в объявлении.

Шаг 4: Бронирование или депозит

Как только вы согласитесь на цену, недвижимость обычно снимается с продажи под залог, оформленный письменным договором о залоге. В договоре должны быть указаны цена, сумма залога, срок для следующего шага и что происходит с залогом, если одна из сторон откажется.

Шаг 5: Предварительный договор

При большинстве покупок покупатель и продавец подписывают предварительный договор. В нем указываются:

• объект недвижимости и его идентификационные данные;
• цена и график платежей;
• срок подписания нотариального акта;
• кто какие расходы несет;
• состояние, в котором передается недвижимость, включая мебель, если она включена.

Если вы покупаете с ипотекой, предварительный договор обычно является одним из документов, которые запрашивает банк.

Шаг 6: Нотариальный акт и регистрация

Финальный этап проходит у нотариуса в районе, где находится недвижимость. Перед подписанием нотариус проверяет личности сторон, документы о праве собственности и налоговую оценку. Обе стороны подписывают требуемые законом декларации — например, о происхождении средств и наличии налоговых обязательств.

Если вы не говорите по-болгарски, на подписании присутствует присяжный переводчик и переводит акт для вас. Оплата производится банковским переводом; наличные платежи выше установленного законом порога не допускаются.

После подписания нотариус отправляет акт на регистрацию в Реестр недвижимости. С этого момента вы являетесь зарегистрированным владельцем.

Не можете присутствовать в Болгарии для подписания? Можете да закупите чрез нотариално заверено пълномощно, подписано в чужбина (с апостил или в българско консулство) или в България преди да заминете.

Разходи за покупка, които трябва да планирате

Расходы рассчитываются исходя из более высокой из договорной цены и налоговой оценки имущества. Если не согласовано иное, покупатель обычно оплачивает:

• Местный налог на передачу имущества. Устанавливается каждым муниципалитетом, максимум до 3% в соответствии с Законом о местных налогах и сборах. Уточните действующую ставку в муниципалитете, где находится недвижимость.
• Нотариальная пошлина. Устанавливается по законодательному тарифу по скользящей шкале с пределом, плюс НДС.
• Регистрационный сбор. 0,1% от стоимости, уплачиваемый Регистрационному агентству.
• Расходы на перевод и доверенность, если необходимо.
• Комиссия агентства. В Local Property Expert комиссия за покупку или продажу составляет 3%, минимум 2 000 евро.

После покупки вам необходимо задекларировать недвижимость в муниципалитете, а затем уплатить ежегодный налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора.

Примечание для покупателей из стран, не входящих в ЕС

Граждане стран, не входящих в ЕС, включая Израиль, могут покупать квартиры и дома на свое имя. Другие правила применяются к земле — такой как участок или земля под отдельно стоящим домом — и покупатели часто используют для этого болгарскую компанию или другую юридическую структуру. Получите консультацию по вашей конкретной ситуации перед подписанием.

Эта статья содержит общую информацию, а не юридическую или налоговую консультацию.

Краткий контрольный список

• Четкая цель, бюджет и план финансирования.
• Несколько просмотров с проверкой платы за обслуживание и состояния здания.
• Полная проверка документов перед любой оплатой.
• Письменное соглашение о задатке и предварительный договор.
• Нотариус, присяжный переводчик при необходимости, оплата банковским переводом.
• Недвижимость задекларирована в муниципалитете после сделки.

Как мы можем помочь

Местный эксперт по недвижимости работает на болгарском, английском и русском языках и сопровождает покупателей от первого просмотра до нотариального акта.

• Готовы начать? Посмотрите, как мы занимаемся покупкой и продажей недвижимости в Банско и регионе.
• Нужен кредит? Помощь с финансированием включена в нашу комиссию. Мы не кредитные посредники — мы работаем с лицензированными партнерами.
• Не можете найти подходящую недвижимость на рынке? С Имущественный разведчик мы ищем объекты недвижимости, которые не выставлены на публичную продажу. Плата составляет 600 евро за объект недвижимости и вычитается из комиссии в случае заключения сделки.