Покупка или продажба на имот в България без присъствие: Ръководство за пълномощно

Многие из наших клиентов живут в Тель-Авиве, Лондоне, Берлине или Софии, а не в Банско. Они находят подходящую квартиру, договариваются о цене, а затем сталкиваются с практическим вопросом: должен ли я прилететь к нотариусу? Часто ответ — нет. Правильно оформленная доверенность позволяет доверенному лицу подписать документы от вашего имени. В этом руководстве объясняется, как это работает, что должно содержаться в документе и какие ошибки чаще всего задерживают сделку.

Эта статья содержит общую информацию, а не юридическую или налоговую консультацию.

Что такое доверенность в сделке с недвижимостью

Доверенность (на болгарском языке, пълномощно) — это документ, в котором вы, доверитель, уполномочиваете другое лицо, поверенного, действовать от вашего имени. При покупке или продаже недвижимости поверенный может подписать предварительный договор, явиться к нотариусу, подписать окончательный нотариальный акт и завершить связанные с этим действия.

Поверенным может быть родственник, друг или юрист. Важно, чтобы вы доверяли им и чтобы документ давал им именно те полномочия, которые им нужны, не больше и не меньше.

Форма, требуемая законом

Болгарское законодательство здесь строго. Согласно ст. 37 Закона об обязательствах и договорах, доверенность для договора, требующего нотариальной формы, такого как продажа или покупка недвижимости, должна быть в письменной форме с одновременным нотариальным удостоверением подписи и содержания. Одного удостоверения подписи недостаточно, как и удостоверения подписи в один день, а содержания — в другой.

На практике это означает, что вы подписываете документ в присутствии должностного лица, которое его удостоверяет. Документ, подписанный дома и принесенный позже, будет отклонен.

Три способа подписания

1. Перед нотариусом в Болгарии

Если вы находитесь в Болгарии в любой момент до сделки, даже на один день, это самый простой путь. Нотариус удостоверяет подпись и содержание на месте, и документ готов к использованию.

2. В болгарском посольстве или консульстве

Болгарские консульские учреждения могут удостоверять подпись и содержание доверенности на продажу, покупку, обмен или дарение недвижимости, в том числе для иностранных граждан, при условии, что документ предназначен для вступления в силу в Болгарии и написан на болгарском языке. Вы должны явиться лично с действительным паспортом (или, для граждан ЕС, удостоверением личности) и подписать в присутствии консульского сотрудника. Доверенность, выданная болгарским консулом, имеет ту же юридическую силу, что и доверенность, оформленная у нотариуса в Болгарии. Заранее уточните часы работы и правила записи в ближайшем к вам консульстве.

3. Перед местным нотариусом за границей, с апостилем

Если вы проживаете в стране, являющейся участницей Гаагской конвенции об апостиле, такой как Израиль, Великобритания и другие страны-члены ЕС, вы можете подписать документ у местного нотариуса. Затем документ должен быть апостилирован апостилем (печатью, подтверждающей полномочия нотариуса) компетентным органом в этой стране. Для стран, не входящих в Конвенцию, вместо этого требуется полная консульская легализация. Документ на иностранном языке должен быть переведен на болгарский язык присяжным переводчиком, а подпись переводчика заверяется нотариусом в Болгарии.

Попросите местного нотариуса следовать болгарскому требованию одновременного заверения подписи и содержания. Двуязычный документ, болгарский и английский рядом, подготовленный заранее, экономит время и затраты на перевод.

Что должно быть указано в документе

Расплывчатая доверенность — самая частая причина, по которой нотариус останавливает сделку. Хорошая доверенность обычно включает:

• Полные данные обоих лиц — имена, как в паспорте, даты рождения, номера паспортов или удостоверений личности, болгарский личный номер или номер иностранца, если таковой имеется.
• Точное описание недвижимости — адрес и кадастровый идентификатор, как указано в документе о праве собственности или кадастровом плане.
• Полномочия — подписывать предварительный договор, подписывать нотариальный акт, согласовывать или подтверждать цену (или ценовой диапазон), платить или получать деньги, подавать декларации, уплачивать налоги и сборы, подписывать акт передачи и получать документы.
• Связанные шаги — например, регистрация недвижимости в муниципалитете для уплаты местных налогов или перевод счетов за электричество, воду и обслуживание.
• Самостоятельное заключение договора — ако едно и също лице ще представлява и двете страни, това трябва да бъде изрично разрешено.
• Валидност — фиксирана крайна дата, ако искате такава, ясно посочена.

Преди подписване, изпратете проекта на българския нотариус, който ще извърши сделката. Нотариусите се различават леко по това какво искат да видят, а петминутна проверка спестява второ пътуване до консулството.

Покупка от чужбина: На какво да обърнете внимание

• Декларации. Нотариусът ще поиска декларации, например за семейно положение и за произход на средствата. Попитайте предварително кои от тях може да подпише вашият адвокат и кои трябва да подпишете вие сами, за да можете да ги подпишете едновременно с пълномощното.
• Плащане. Покупната цена може да бъде платена с банков превод, често чрез специална (ескроу) сметка на нотариуса, така че не е нужно да предавате пари на вашия адвокат.
• Проверки преди подписване. Вашият адвокат подписва, но вие все още трябва да знаете какво купувате. Поискайте документа за собственост, кадастралната скица и проверка за ипотеки и други тежести преди сделката, а не в деня на сделката.

Продажба от чужбина: На какво да обърнете внимание

• Ценови ограничения. Ако дадете на адвоката си пълномощно за продажба, определете минимална цена или посочете договорения купувач и цена.
• Къде отиват парите. Посочете банковата сметка, по която трябва да бъде платена цената. Това защитава както вас, така и адвоката.
• Налоги. Продажбата може да доведе до данъци в България и във вашата страна на пребиваване. Консултирайте се с данъчен съветник, преди да подпишете.
• Коммунальные услуги и обслуживание. Оплатите окончательные счета и плату за обслуживание здания, чтобы передача прошла чисто.

Отзыв доверенности

Вы можете отозвать доверенность в любое время, не указывая причины. Отзыв вступает в силу для поверенного с момента, когда он узнает о нем. Во избежание споров оформите отзыв в письменной форме у нотариуса и вручите его поверенному, а также сообщите нотариусу, ведущему сделку.

Распространенные ошибки

• Подпись заверена, но не содержание.
• Документ подписан у иностранного нотариуса, но без апостиля.
• Недвижимость описана только по адресу, без кадастрового идентификатора.
• Имя написано иначе, чем в паспорте.
• Право подписывать договор, но не платить налоги или подписывать акт приема-передачи.

Как мы можем помочь

Мы работаем с клиентами, которые находятся за пределами Болгарии, на болгарском, английском и русском языках. Мы можем подготовить список деталей, которые нужны нотариусу, согласовать проект доверенности с нотариусом и сопровождать сделку до получения ключей. Наша комиссия за продажу или покупку составляет 3%, с минимальной суммой 2000 евро.

• Покупка и продажа недвижимости в Банско
• Бесплатная оценка недвижимости — с осмотром на месте и результатом в течение 1 рабочего дня после осмотра.
• Управление недвижимостью и аренда — для владельцев, которые остаются за границей после сделки.

Читайте также: Как работает покупка недвижимости в Болгарии: пошаговое руководство на 2026 год.