Buying a home abroad feels complicated mainly because the steps are unfamiliar. In Bulgaria the process is clear and well established: a property is transferred by a notarial deed signed before a notary, and the deed is then registered in the Property Register. Here is how a typical purchase in Bansko unfolds, whether you are Bulgarian, Israeli, a digital nomad or an investor.
Step 1: Define What You Need
Before viewing anything, decide on three things:
- Purpose. Your own home, a holiday base, a rental investment, or a mix of these. A ski-in apartment and a long-term family home are very different purchases.
- Budget. Include purchase costs (see below) and annual ownership costs such as maintenance fees, property tax and the waste collection fee.
- Financing. Cash or a mortgage. If you need a loan, talk to a bank early, because the bank’s approval affects your timeline.
Since 01.01.2026 Bulgaria uses the euro, so prices, fees and taxes are all quoted in EUR.
Step 2: Viewings and Shortlist
Look at more than one building. In Bansko, the price per square metre is only part of the picture. Ask about:
- the annual maintenance fee and what it covers;
- the condition of the building, heating type and energy costs;
- whether the building has a working management company or owners’ association;
- rental history, if you plan to let the property.
Autumn and spring are good seasons to view — buildings are quiet and sellers have time to talk.
Step 3: Legal Check of the Property
Before you pay anything, the documents of the property should be checked. The usual set includes:
- the seller’s title deed (notarial deed or other document of ownership);
- a cadastral sketch from the Cadastre;
- a certificate of encumbrances from the Property Register, showing mortgages, liens or claims;
- a tax assessment certificate from the municipality;
- proof of no unpaid local taxes on the property;
- where relevant, the seller’s marital status and the consent of a spouse, and the building’s permit and Act 16 (certificate of use) for newer buildings.
This check tells you whether the seller can sell, whether there are debts attached to the property, and whether the property is what the listing describes.
Step 4: Reservation or Deposit
След като се договорите за цената, имотът обикновено се сваля от пазара срещу капаро, оформено с писмен договор за капаро. В договора трябва да бъдат посочени цената, размерът на капарото, срокът за следващата стъпка и какво се случва с капарото, ако някоя от страните се откаже.
Стъпка 5: Предварителен договор
При повечето покупки купувачът и продавачът подписват предварителен договор. Той определя:
- имота и неговите идентификационни данни;
- цената и графика за плащане;
- срока за подписване на нотариалния акт;
- кой какви разходи плаща;
- състоянието, в което се предава имотът, включително мебелите, ако са включени.
Ако купувате с ипотечен кредит, предварителният договор обикновено е един от документите, които банката изисква.
Стъпка 6: Нотариален акт и регистрация
Финалната стъпка се извършва при нотариус в района, където се намира имотът. Преди подписването нотариусът проверява самоличността на страните, документите за собственост и данъчната оценка. Двете страни подписват декларации, изисквани от закона — например, за произхода на средствата и за непогасени данъчни задължения.
Ако не говорите български, при подписването присъства заклет преводач и ви превежда акта. Плащането се извършва по банков път; плащания в брой над законовия праг не се допускат.
След подписването нотариусът изпраща акта за регистрация в Имотния регистър. От този момент вие сте регистрираният собственик.
Не можете да бъдете в България за подписването? Можете да закупите чрез нотариално заверено пълномощно, подписано в чужбина (с апостил или в българско консулство) или в България преди да заминете.
Разходи за покупка, които трябва да планирате
Разходите се изчисляват по по-високата от договорната цена и данъчната оценка на имота. Освен ако не е уговорено друго, купувачът обикновено заплаща:
- Местна данък върху прехвърлянето на собственост. Определя се от всяка община, до максимум 3% съгласно Закона за местните данъци и такси. Проверете актуалната ставка в общината, където се намира имотът.
- Нотариална такса. Определя се по нормативна тарифа на разпределителна скала, с таван, плюс ДДС.
- Такса за регистрация. 0.1% от стойността, платима на Агенцията по вписванията.
- Разходи за превод и пълномощно, ако е необходимо.
- Комисионна за агенцията. При Local Property Expert комисионната за покупка или продажба е 3%, минимум 2 000 EUR.
След покупката трябва да декларирате имота в общината и след това да заплатите годишния данък върху недвижимите имоти и таксата за събиране на отпадъци.
Бележка за купувачи извън ЕС
Граждани на страни извън ЕС, включително Израел, могат да купуват апартаменти и къщи на свое име. Различни правила важат за земя — като парцел или земя под самостоятелна къща — и купувачите често използват българска фирма или друга правна структура за това. Потърсете съвет за вашата конкретна ситуация, преди да подпишете.
Тази статия е обща информация, а не правен или данъчен съвет.
Бърз списък
- Clear goal, budget and financing plan.
- Several viewings, with maintenance fees and building condition checked.
- Full document check before any payment.
- Written deposit agreement and preliminary contract.
- Notary, sworn translator if needed, payment by bank transfer.
- Property declared with the municipality after the deal.
How We Can Help
Local Property Expert works in Bulgarian, English and Russian and guides buyers from the first viewing to the notary deed.
- Ready to start? See how we handle buying and selling property in Bansko and the region.
- Need a loan? Help with financing is included in our commission. We are not a credit intermediary — we work with licensed partners.
- Can’t find the right property on the market? С Property Scout търсим имоти, които не са публично обявени. Таксата е 600 EUR на имот и се приспада от комисионната при сключена сделка.
English 
Български 
Русский 
עִבְרִית