כיצד קניית נכס בבולגריה עובדת: מדריך שלב אחר שלב לשנת 2026

קניית בית בחו"ל מרגישה מסובכת בעיקר בגלל שהשלבים אינם מוכרים. בבולגריה התהליך ברור ומבוסס היטב: נכס מועבר באמצעות שטר נוטריוני חתום בפני נוטריון, ולאחר מכן השטר נרשם בפנקס הנכסים. כך מתרחשת רכישה טיפוסית בבנסקו, בין אם אתם בולגרים, ישראלים, נוודים דיגיטליים או משקיעים.

שלב 1: הגדירו מה אתם צריכים

לפני שאתם צופים במשהו, החליטו על שלושה דברים:

• מטרה. בית משלכם, בסיס לחופשה, השקעה להשכרה, או שילוב של אלה. דירת סקי ובית משפחה לטווח ארוך הם רכישות שונות מאוד.
• תקציב. כללו עלויות רכישה (ראו להלן) ועלויות בעלות שנתיות כגון דמי תחזוקה, מס רכוש ואגרת איסוף אשפה.
• מימון. מזומן או משכנתא. אם אתם זקוקים להלוואה, דברו עם בנק מוקדם, מכיוון שאישור הבנק משפיע על לוח הזמנים שלכם.

מאז 01.01.2026 בולגריה משתמשת באירו, כך שמחירים, עמלות ומסים מצוטטים כולם באירו.

שלב 2: צפיות ורשימה קצרה

הסתכלו על יותר מבניין אחד. בבנסקו, המחיר למטר מרובע הוא רק חלק מהתמונה. שאלו על:

• דמי התחזוקה השנתיים ומה הם מכסים;
• מצב הבניין, סוג החימום ועלויות האנרגיה;
• האם לבניין יש חברת ניהול פעילה או אגודת בעלים;
• היסטוריית השכרה, אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס.

есента и пролетта са добри сезони за разглеждане — сградите са тихи и продавачите имат време да говорят.

שלב 3: בדיקה משפטית של הנכס

לפני שתשלם משהו, יש לבדוק את מסמכי הנכס. הסט הרגיל כולל:

• שטר הבעלות של המוכר (שטר נוטריוני או מסמך בעלות אחר);
• סקיצה קדסטרלית מהקאדסטר;
• תעודת שעבודים מרשם המקרקעין, המציגה משכנתאות, עיקולים או תביעות;
• תעודת הערכת מס מהעירייה;
• הוכחה על אי תשלום מיסים מקומיים על הנכס;
• במידת הצורך, מצב משפחתי של המוכר והסכמת בן זוג, והיתר בנייה וחוק 16 (תעודת שימוש) לבניינים חדשים יותר.

בדיקה זו אומרת לך אם המוכר יכול למכור, אם יש חובות הקשורים לנכס, והאם הנכס הוא מה שמתואר ברישום.

שלב 4: הזמנה או פיקדון

לאחר שתסכימו על המחיר, הנכס בדרך כלל יוסר מהשוק תמורת פיקדון, המתועד בהסכם פיקדון בכתב. ההסכם צריך לציין את המחיר, את סכום הפיקדון, את המועד האחרון לשלב הבא ומה קורה לפיקדון אם אחד הצדדים נסוג.

שלב 5: חוזה מקדמי

עבור רוב הרכישות, הקונה והמוכר חותמים על חוזה מקדמי. הוא מפרט:

• את הנכס ופרטי הזיהוי שלו;
• את המחיר ואת לוח התשלומים;
• את המועד האחרון לחתימה על שטר הנוטריון;
• מי משלם אילו עלויות;
• את המצב שבו הנכס נמסר, כולל ריהוט אם כלול.

אם אתה קונה עם משכנתא, החוזה המקדמי הוא בדרך כלל אחד המסמכים שהבנק מבקש.

שלב 6: שטר נוטריון ורישום

השלב הסופי מתקיים אצל נוטריון במחוז שבו נמצא הנכס. לפני החתימה, הנוטריון בודק את זהות הצדדים, את מסמכי הבעלות ואת הערכת המס. שני הצדדים חותמים על הצהרות הנדרשות על פי חוק — למשל, לגבי מקור הכספים והתחייבויות מס בלתי מסולקות.

אם אינך דובר בולגרית, מתורגמן מוסמך נוכח בחתימה ומתרגם את השטר עבורך. התשלום מתבצע בהעברה בנקאית; תשלומים במזומן מעל הסף החוקי אינם מותרים.

לאחר החתימה, הנוטריון שולח את השטר לרישום בפנקס הנכסים. מרגע זה אתה הבעלים הרשום.

לא יכול להיות בבולגריה לחתימה? Можете да закупите чрез нотариално заверено пълномощно, подписано в чужбина (с апостил или в българско консулство) или в България преди да заминете.

Разходи за покупка, които трябва да планирате

העלויות מחושבות לפי הגבוה מבין מחיר החוזה או הערכת המס של הנכס. אלא אם הוסכם אחרת, הקונה בדרך כלל משלם:

• מס העברה מקומי. נקבע על ידי כל רשות מקומית, עד למקסימום של 3% לפי חוק המסים והאגרות המקומיים. בדוק את התעריף הנוכחי עם הרשות המקומית שבה נמצא הנכס.
• שכר טרחת נוטריון. נקבע על פי תעריף סטטוטורי בסולם מדורג, עם תקרה, בתוספת מע"מ.
• דמי רישום. 0.1% מהשווי, משולם לסוכנות הרישום.
• עלויות תרגום וייפוי כוח, במידת הצורך.
• עמלת סוכנות. ב-Local Property Expert, העמלה עבור רכישה או מכירה היא 3%, מינימום 2,000 אירו.

לאחר הרכישה, עליך להצהיר על הנכס בפני הרשות המקומית ולאחר מכן לשלם את מס הרכוש השנתי ואת דמי איסוף האשפה.

הערה לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי

אזרחים ממדינות שאינן באיחוד האירופי, כולל ישראל, יכולים לרכוש דירות ובתים על שמם. כללים שונים חלים על קרקעות – כגון מגרש או קרקע מתחת לבית פרטי – ורוכשים משתמשים לעיתים קרובות בחברה בולגרית או במבנה משפטי אחר אחר למטרה זו. קבל ייעוץ לגבי מצבך הספציפי לפני החתימה.

מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס.

רשימת בדיקה מהירה

• יעד ברור, תקציב ותוכנית מימון.
• מספר צפיות, עם בדיקת דמי תחזוקה ומצב הבניין.
• בדיקת מסמכים מלאה לפני כל תשלום.
• הסכם פיקדון בכתב וחוזה מקדמי.
• נוטריון, מתורגמן מוסמך במידת הצורך, תשלום בהעברה בנקאית.
• נכס מוצהר ברשות העירייה לאחר העסקה.

איך אנחנו יכולים לעזור

מומחה נדל"ן מקומי עובד בבולגרית, אנגלית ורוסית ומדריך קונים מהצפייה הראשונה ועד לשטר הנוטריון.

• מוכנים להתחיל? ראו כיצד אנו מטפלים בקנייה ומכירה של נכסים בבנסקו ובאזור.
• זקוקים להלוואה? עזרה עם מימון כלולה בעמלה שלנו. איננו מתווכי אשראי - אנו עובדים עם שותפים מורשים.
• לא מוצאים את הנכס המתאים בשוק? עם נכס סקאוט אנו מחפשים נכסים שאינם רשומים בפומבי. העמלה היא 600 אירו לנכס והיא מופחתת מהעמלה אם מתבצעת עסקה.