קנייה או מכירה של נכס בבולגריה ללא נוכחות: מדריך ייפוי כוח

רבים מלקוחותינו גרים בתל אביב, לונדון, ברלין או סופיה, לא בבנסקו. הם מוצאים את הדירה המתאימה, מסכימים על המחיר, ואז מתמודדים עם שאלה מעשית: האם אני צריך לטוס לנוטריון? לעיתים קרובות התשובה היא לא. ייפוי כוח שנעשה כראוי מאפשר למישהו שאתה סומך עליו לחתום עבורך. מדריך זה מסביר כיצד זה עובד, מה המסמך חייב להכיל, והטעויות שמעכבות את העסקה לרוב.

מאמר זה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס.

מה עושה ייפוי כוח בעסקת נדל"ן

ייפוי כוח (בבולגרית, пълномощно) הוא מסמך שבו אתה, המשלח, מאשר לאדם אחר, השליח, לפעול בשמך. ברכישת או מכירת נכס, השליח יכול לחתום על החוזה המקדים, להופיע בפני הנוטריון, לחתום על שטר הנוטריון הסופי ולהשלים את הצעדים הכרוכים בכך.

השליח יכול להיות קרוב משפחה, חבר או עורך דין. מה שחשוב הוא שאתה סומך עליהם ושהמסמך מעניק להם בדיוק את הסמכויות שהם צריכים, לא יותר ולא פחות.

הצורה שהחוק דורש

החוק הבולגרי מחמיר כאן. לפי סעיף 37 לחוק התחייבויות וחוזים, ייפוי כוח לחוזה הדורש צורה נוטריונית, כגון מכירה או קניית נדל"ן, חייב להיות בכתב עם אישור נוטריוני של החתימה והתוכן, שנעשה באותו זמן. אישור של החתימה בלבד אינו מספיק, וגם לא אישור החתימה ביום אחד והתוכן ביום אחר.

בפועל זה אומר שאתה חותם על המסמך בפני הפקיד שמאשר אותו. מסמך שנחתם בבית והובא מאוחר יותר יידחה.

שלוש דרכים לחתום עליו

1. בפני נוטריון בבולגריה

אם אתה נמצא בבולגריה בכל נקודה לפני העסקה, אפילו ליום אחד, זו הדרך הפשוטה ביותר. הנוטריון מאשר את החתימה והתוכן במקום, והמסמך מוכן לשימוש.

2. בשגרירות או קונסוליה בולגרית

Българските консулски служби могат да заверят подписа и съдържанието на пълномощно за продажба, покупка, замяна или дарение на недвижим имот, включително за чужди граждани, при условие че документът е предназначен да влезе в сила в България и е написан на български език. Трябва да се явите лично с валиден паспорт (или за граждани на ЕС – лична карта) и да подпишете пред консулския служител. Пълномощно, издадено от български консул, има същата правна сила като това, изготвено пред нотариус в България. Проверете предварително работното време и правилата за записване на час на най-близкото до Вас консулство.

3. Пред местен нотариус в чужбина, с апостил

Ако живеете в държава, която е страна по Хагската конвенция за апостила, като Израел, Великобритания и другите страни членки на ЕС, можете да подпишете пред местен нотариус. След това документът се нуждае от апостил (печат, който потвърждава правомощията на нотариуса) от компетентния орган в тази страна. За страни извън Конвенцията е необходима пълна консулска легализация. Документ на чужд език трябва след това да бъде преведен на български от заклет преводач, а подписът на преводача се заверява от нотариус в България.

Помолете местния нотариус да спази българското изискване за едновременна заверка на подпис и съдържание. Двуезичен документ, български и английски един до друг, изготвен предварително, спестява време и разходи за превод.

Какво трябва да съдържа документът

Неясното пълномощно е най-честата причина нотариус да спре сделка. Доброто обикновено включва:

• Пълни данни за двете лица — имена по паспорт, дати на раждане, номера на паспорт или лична карта, български ЕГН или номер на чужденец, ако има такъв.
• Точният имот — адрес и кадастрален идентификатор, както са посочени в документа за собственост или в кадастралната скица.
• Правомощията — да подпише предварителен договор, да подпише нотариалния акт, да договори или потвърди цената (или ценови диапазон), да плати или получи пари, да подаде декларации, да плати данъци и такси, да подпише протокола за предаване и да получи документи.
• Свързани стъпки — например, регистриране на имота в общината за местни данъци, или прехвърляне на сметки за ток, вода и поддръжка.
• התקשרות עצמית — אם אותו אדם ייצג את שני הצדדים, הדבר חייב להיות מותר במפורש.
• תוקף — תאריך סיום קבוע, אם אתה רוצה אחד, מצוין בבירור.

לפני החתימה, שלח את הטיוטה לנוטריון הבולגרי שיטפל בעסקה. נוטריונים שונים מעט במה שהם רוצים לראות, ובדיקה של חמש דקות חוסכת נסיעה שנייה לקונסוליה.

קנייה מחו"ל: מה לשים לב

• הצהרות. הנוטריון יבקש הצהרות, למשל על מצב משפחתי ועל מקור הכספים. שאל מראש אילו מהן עורך הדין שלך יכול לחתום ואילו אתה חייב לחתום בעצמך, כך שתוכל לחתום עליהן בו זמנית עם ייפוי הכוח.
• תשלום. מחיר הרכישה ניתן לשלם בהעברה בנקאית, לעיתים קרובות דרך חשבון נאמנות (escrow) מיוחד של הנוטריון, כך שלא תצטרך למסור כסף לעורך הדין שלך.
• בדיקות לפני חתימה. עורך הדין שלך חותם, אבל אתה עדיין צריך לדעת מה אתה קונה. בקש את שטר הבעלות, את הסקיצה הקדסטרלית ובדיקה של משכנתאות והתחייבויות אחרות לפני העסקה, לא ביום העסקה.

מכירה מחו"ל: מה לשים לב

• מגבלות מחיר. אם אתה נותן לעורך הדין שלך ייפוי כוח למכור, קבע מחיר מינימום או ציין את הקונה והמחיר המוסכמים.
• לאן הכסף הולך. Посочете банковата сметка, по която трябва да бъде платена цената. Това защитава както вас, така и адвоката.
• Данъци. Продажбата може да предизвика данъци в България и в страната на пребиваване. Говорете с данъчен съветник преди да подпишете.
• Комунални услуги и поддръжка. Уредете финалните сметки и таксата за поддръжка на сградата, за да бъде предаването чисто.

Отмяна на пълномощно

Можете да отмените пълномощно по всяко време, без да посочвате причина. Отмяната влиза в сила за пълномощника от момента, в който научи за нея. За да избегнете спорове, направете отмяната писмено при нотариус и я предайте на пълномощника, и уведомете нотариуса, който води сделката.

Чести грешки

• Подпис заверен, но не и съдържанието.
• Документ подписан пред чуждестранен нотариус, но без апостил.
• Имот описан само по адрес, без кадастрален идентификатор.
• Име, изписано различно от това в паспорта.
• Пълномощно за подписване на договора, но не и за плащане на данъци или подписване на протокол за предаване.

איך אנחנו יכולים לעזור

Работим с клиенти, които не са в България, на български, английски и руски език. Можем да подготвим списъка с данни, които нотариусът изисква, да координираме проекта на пълномощното с нотариуса и да проследим сделката до ключовете. Нашата комисионна при продажба или покупка е 3%, с минимум 2000 евро.

• Покупка и продажба на имоти в Банско
• הערכת נכס חינם — с оглед на място и резултат в рамките на 1 работен ден от огледа.
• ניהול נכסים והשכרות — за собственици, които остават в чужбина след сделката.

Прочетете също: כיצד קניית נכס בבולגריה עובדת: מדריך שלב אחר שלב לשנת 2026.