Болгария незаметно стала одним из самых популярных направлений для израильских покупателей недвижимости за последнее десятилетие — и 2026 год дает этой тенденции несколько новых причин для ускорения. Прямой перелет продолжительностью менее трех часов, давний договор об избежании двойного налогообложения между двумя странами и переход Болгарии в еврозону в январе этого года сделали практические аргументы в пользу покупки здесь проще, а не сложнее.
Вот что израильскому покупателю действительно нужно знать перед покупкой недвижимости в Банско или где-либо еще в Болгарии.
Могут ли граждане Израиля вообще покупать недвижимость в Болгарии?
Да, с одним важным уточнением, которое стоит понять заранее. Болгария проводит различие между гражданами ЕС/ЕЭЗ и всеми остальными, и Израиль относится к категории “всех остальных”.
- Квартиры: Никаких ограничений. Поскольку земля под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности всех владельцев квартир, а не в индивидуальной собственности, иностранные покупатели — включая граждан Израиля — могут приобрести квартиру напрямую на свое имя, точно так же, как это сделал бы гражданин ЕС.
- Дома с собственным участком земли или отдельно стоящий участок: Вот где различие между ЕС и не-ЕС действительно имеет значение. Граждане стран, не входящих в ЕС, как правило, не могут владеть болгарской землей напрямую на свое личное имя. Стандартное решение — покупка через болгарскую компанию с ограниченной ответственностью (ООД), 100% которой могут владеть граждане стран, не входящих в ЕС. Ее создание — обычная и недорогая процедура: минимальный уставный капитал составляет около 2 болгарских левов (примерно 1 евро), а юристы оформляют регистрацию за несколько дней.
Для большинства израильских покупателей, рассматривающих квартиру в Банско, это различие никогда не возникает. Оно становится актуальным только в том случае, если вы ищете дом с садом или отдельно стоящий участок.
Налоговые отношения между Израилем и Болгарией
Между Израилем и Болгарией действует договор об избежании двойного налогообложения с 2003 года, а также отдельное двустороннее соглашение о защите инвестиций от 1996 года. На практике это означает, что доход или прирост капитала, связанные с вашей болгарской недвижимостью, не будут облагаться налогом дважды — один раз в Болгарии и снова в Израиле — и существует официальная правовая база, регулирующая, как два налоговых органа рассматривают вашу ситуацию. Тем не менее, стоит поговорить с бухгалтером в Израиле, который разбирается в трансграничном доходе от недвижимости, поскольку то, как он взаимодействует с вашим статусом налогового резидента, имеет большее значение, чем сам договор.
Сколько на самом деле стоит покупка
Общие расходы по закрытию сделки в Болгарии обычно составляют от 3% до 6% от покупной цены — что по европейским меркам действительно низко. Примерно это распределяется следующим образом:
- Муниципальный налог на передачу собственности: около 2–3% (здесь применяется муниципальная ставка Банско; крупные города, такие как София, часто находятся на верхней границе).
- Нотариальные сборы: по прогрессивной шкале, примерно 0,1–1,5% от цены, с максимальной суммой около 3000 евро, плюс 20% НДС на сам сбор.
- Сбор за регистрацию недвижимости: 0,1% от покупной цены.
- Юридические сборы: варьируются в зависимости от юриста, но заложите бюджет на независимое юридическое представительство — подробнее об этом ниже.
- Комиссия агентства: обычно 2–3% с каждой стороны, если задействован агент.
Если вы покупаете новостройку или коммерческую недвижимость, может также взиматься НДС в размере 20% сверх этого — стоит уточнить это у своего юриста перед подписанием чего-либо, поскольку это может существенно изменить общую сумму.
Текущие расходы после владения
Текущие налоги на недвижимость в Болгарии заметно низкие:
- Ежегодный налог на недвижимость: 0,01–0,45% от официальной налоговой оценки недвижимости (а не ее рыночной цены) — обычно 50–200 евро в год за стандартную квартиру.
- Налог на доход от аренды: фиксированные 10%, если вы сдаете недвижимость в аренду.
- Налог на прирост капитала при перепродаже: плоская 10% разница между ценой покупки и продажи.
По сравнению с большинством западно-европейских рынков недвижимости, это небольшие годовые расходы на содержание — часть причин, по которым покупка с ориентацией на аренду в таком месте, как Банско, с его горнолыжным сезоном и все более круглогодичным спросом со стороны номадов, может быть выгодной.
Пошаговый процесс
- Привлеките независимого юриста — не юриста продавца или агента, а своего собственного. Это самая важная гарантия от мошенничества с недвижимостью, которое иногда случается с иностранными покупателями.
- Получите болгарский налоговый номер, который ваш юрист оформляет как обычный первый шаг.
- Подпишите предварительный договор и внесите залог, обычно около 10% цены, после согласования условий.
- Комплексная проверка, проводимая вашим юристом: история титула собственности, любые непогашенные долги или ипотеки на недвижимость, статус планирования и строительства.
- Завершение сделки у нотариуса, который проверяет личность, подтверждает законное владение продавца и осуществляет передачу права собственности. Все налоги и сборы уплачиваются на этом этапе.
- Регистрация в Регистрационном агентстве, обычно завершается в течение одной-двух недель, после чего вы получаете официальное подтверждение права собственности.
Вам нужно будет присутствовать лично на этапе нотариального оформления или предоставить нотариально заверенную доверенность вашему юристу, если вы не можете приехать. Если вы выбираете вариант с доверенностью, воспользуйтесь услугами юриста, которому вы полностью доверяете — этот документ является именно тем, на что мошенники исторически нацелены.
Что изменилось в 2026 году (и почему это важно для вас)
Два события прошлого года делают отношения в сфере недвижимости между Израилем и Болгарией более простыми:
Евро. Болгария приняла евро в качестве своей валюты 1 января 2026 года. Если вы переводите средства из Израиля, вы теперь имеете дело со стабильной, глобально ликвидной валютой, а не с болгарским левом — меньше валютного риска и сложностей с конвертацией как при покупке, так и при получении будущей арендной платы или выручки от перепродажи.
Членство в Шенгене. Болгария завершила полное присоединение к Шенгенской зоне в 2025 году. Для визитов для проверки недвижимости, встреч с подрядчиками или просто для того, чтобы провести там время, это упрощает пересечение границы, если вы прибываете через другую страну Шенгенской зоны.
Вид на жительство за инвестиции. Отдельно Болгария поддерживает программу, в рамках которой покупка недвижимости стоимостью не менее 300 000 евро может поддержать заявление на получение вида на жительство. Это не автоматический процесс и требует отдельного рассмотрения, но для покупателей, которые думают о плацдарме в ЕС, помимо простого места для отдыха, стоит провести отдельную беседу с иммиграционным юристом.
Почему именно Банско
Помимо общенациональной картины, у Банско есть несколько преимуществ, которые важны для израильского покупателя, взвешивающего, где в Болгарии искать: высокий и растущий спрос на аренду в течение двух сезонов (зимние лыжи и все более круглогодичная аудитория удаленных работников), хорошо зарекомендовавшее себя международное сообщество резидентов, в которое уже входят другие израильские владельцы, и цены, которые остаются значительно ниже, чем в Софии или на побережье, несмотря на стабильный рост.
С чего начать
Если вы находитесь на этапе превращения интереса в реальный поиск, мы регулярно работаем с израильскими покупателями и можем провести вас по текущим предложениям, реалистичным ценовым диапазонам по районам и связать вас с юристами, имеющими опыт трансграничных сделок. Свяжитесь с нами — мы будем рады провести первый разговор на английском, русском или иврите.
Русский 
Български 
English 
עִבְרִית