България тихо се превърна в една от по-популярните дестинации за израелски купувачи на имоти през последното десетилетие — и 2026 г. дава няколко нови причини тази тенденция да се ускори. Между директен полет под три часа, дългогодишен данъчен договор между двете страни и влизането на България в еврозоната този януари, практическата обосновка за покупка тук стана по-проста, а не по-сложна.
Ето какво всъщност трябва да знае израелски купувач, преди да закупи имот в Банско или където и да е другаде в България.
Могат ли израелски граждани изобщо да купуват имоти в България?
Да, с едно разграничение, което си струва да се разбере предварително. България прави разлика между граждани на ЕС/ЕИП и всички останали, а Израел попада от страната на “всички останали”.
- Апартаменти: Без никакви ограничения. Тъй като земята под жилищна сграда се държи в съвместна собственост между всички собственици на жилища, а не се притежава индивидуално, чуждестранни купувачи — включително израелски граждани — могат да закупят апартамент директно на свое име, точно както би направил гражданин на ЕС.
- Къщи със собствен парцел земя или самостоятелен парцел: Тук разграничението ЕС/извън ЕС наистина има значение. Граждани извън ЕС обикновено не могат да държат българска земя директно на лично име. Стандартното заобиколно решение е покупка чрез българско дружество с ограничена отговорност (ООД), което граждани извън ЕС могат да притежават 100%. Създаването му е рутинно и евтино — минималният капитал е около 2 лв. (приблизително 1 евро), а адвокатите се грижат за регистрацията за няколко дни.
За повечето израелски купувачи, които търсят апартамент в Банско, това разграничение никога не влиза в сила. То става релевантно само ако търсите къща с градина или самостоятелен парцел.
Данъчни отношения между Израел и България
Израел и България имат договор за избягване на двойното данъчно облагане от 2003 г., заедно със отделно двустранно споразумение за защита на инвестициите от 1996 г. На практика това означава, че доходите или печалбите, свързани с вашия български имот, няма да бъдат облагани два пъти — веднъж в България и отново в Израел — и има официална правна рамка, уреждаща как двете данъчни власти третират вашата ситуация. Все пак си струва да се проведе разговор с израелски счетоводител, който разбира доходите от имоти в чужбина, тъй като начинът, по който те взаимодействат с вашия личен данъчен статут на резидент, е по-важен от самия договор.
Колко всъщност струва покупката
Общите разходи по приключване на сделката в България обикновено са между 3% и 6% от покупната цена — наистина ниски по европейските стандарти. Това се разпределя приблизително така:
- Общински данък при прехвърляне: около 2–3% (прилага се общинската ставка на Банско; големите градове като София често са в горния край).
- Нотариални такси: on a progressive scale, roughly 0.1–1.5% of the price, capped at approximately €3,000, plus 20% VAT on the fee itself.
- Property registry fee: 0.1% of the purchase price.
- Legal fees: varies by lawyer, but budget for independent legal representation — more on why below.
- Agency commission: typically 2–3% from each side if an agent is involved.
If you’re buying a new-build or commercial property, VAT at 20% may also apply on top — this is worth clarifying with your lawyer before you sign anything, since it can meaningfully change the total.
Ongoing Costs Once You Own It
Bulgaria’s ongoing property taxes are notably light:
- Annual property tax: 0.01–0.45% of the property’s official tax valuation (not its market price) — typically €50–200 a year for a standard apartment.
- Rental income tax: a flat 10% if you rent the property out.
- Capital gains tax on resale: a flat 10% on the difference between purchase and sale price.
For comparison against most Western European property markets, this is a light annual holding cost — part of why a rental-focused purchase in a place like Bansko, with its ski-season and increasingly year-round nomad demand, can pencil out well.
The Step-by-Step Process
- Engage an independent lawyer — not the seller’s or the agent’s lawyer, your own. This is the single most important safeguard against the property scams that occasionally target foreign buyers.
- Obtain a Bulgarian tax number, which your lawyer arranges as a routine early step.
- Sign a preliminary contract and pay a deposit, usually around 10% of the price, once you’ve agreed terms.
- Due diligence, run by your lawyer: title history, any outstanding debts or mortgages on the property, planning and construction status.
- Complete before a notary, who verifies identity, confirms the seller’s legal ownership, and executes the transfer. All taxes and fees are settled at this stage.
- Registration with the Registry Agency, typically completed within one to two weeks, after which you hold official proof of ownership.
You’ll need to be present in person for the notary stage, or grant a notarized power of attorney to your lawyer if you can’t travel. If you go the power-of-attorney route, use a lawyer you trust completely — this document is exactly what scammers historically target.
What Changed in 2026 (And Why It Matters to You)
Two developments from the past year specifically make the Israel–Bulgaria property relationship more straightforward:
The euro. Bulgaria adopted the euro as its currency on 1 January 2026. If you’re transferring funds from Israel, you’re now dealing with a stable, globally liquid currency rather than the Bulgarian lev — one less layer of currency risk and conversion friction on both the purchase and any future rental income or resale proceeds.
Schengen membership. Bulgaria completed full Schengen accession in 2025. For visits to check on the property, meet contractors, or simply spend time there, this smooths out the border experience if you’re arriving via another Schengen country.
Residence by investment. Separately, Bulgaria maintains a program where purchasing property worth at least €300,000 can support an application for a residence permit. It’s not automatic and involves its own process, but for buyers thinking about a foothold in the EU beyond just a holiday property, it’s worth a dedicated conversation with an immigration lawyer.
Why Bansko Specifically
Beyond the national-level picture, Bansko has a few things going for it that matter for an Israeli buyer weighing where in Bulgaria to look: strong and growing rental demand across two distinct seasons (winter skiing, and an increasingly year-round remote-work crowd), a well-established international resident community that already includes other Israeli owners, and price points that remain meaningfully below Sofia or the coast despite steady appreciation.
Getting Started
If you’re at the stage of turning interest into an actual search, we work regularly with Israeli buyers and can walk you through current listings, realistic price ranges by neighborhood, and connect you with lawyers experienced in cross-border transactions. Get in touch — we’re happy to have that first conversation in English, Russian, or Hebrew.
English 
Български 
Русский 
עִבְרִית